今回はプロ目線から見る中古住宅の選び方をご紹介。
近年建築資材の高騰によって新築物件の購入が大変になっています。
また、好立地な場所に新築が建てられる事が少なくなってきています。
そこで今人気が高まってきているのが
『中古住宅』
中古住宅を購入して、リフォーム・リノベーションをして住む方がとても増えています。
しかし、中古住宅を選ぶ時に何をポイントで見ればいいのかわからない事が多いです。
そこで中古住宅を選ぶ時のポイントをご紹介します！
住宅購入をご検討の方は是非参考にしてください
ポイント紹介の前に中古住宅のメリット・デメリットについてご紹介したいと思います。
◎メリット◎
①価格が安い
②完成している物件が見れる
③場所の選択肢が広がる
④外構費用を抑えられる
⑤分譲新築より広い場所もある
◎デメリット◎
①修繕、リフォームが必要な場合がある
②耐震性が低いことが多い
③水廻りや設備機器の老朽化
④間取りが今時でない
⑤建て替えが出来ない(家が縮小する)
まずはメリット
①価格が安い
これは言わずとも。基本的には中古住宅は新築に比べて古くなっている為価格が下がっていることがほとんど。
しかし、建売住宅の新築よりも注文住宅の中古住宅の方が資材や設備に良い物設置されている事もあります。
②完成している物件が見れる
こちらは建売住宅も同様ですが、違いとしては
経年劣化を確認出来る
これがとても重要。建物を作る上で腕良い職人さんが手掛けた建前は経年劣化時に変化が起きづらくなっています。
年数の割に経年劣化が少ない建物はその後の劣化が少ないです。
③場所の選択肢が増える
新築のみに絞ってしまうとどうしても場所が絞られてしまいます。そこで中古住宅を選択肢に入れる事によって希望の土地に住宅を購入出来る可能性が上がります。
④外構費用を抑えられる
新築を建てるとどうしても必要となる外構費用。
中古住宅では今まで人が生活していたので、駐車場やお庭が既に整備されている事が多く、外回りに費用を掛けなくても良い事が多いです。
⑤新築分譲地より広い事もある
新築戸建ての分譲地は数を多く販売する事が多いので今まで広めに一軒で使用していた土地に2棟建てたりする事などが多いです。
しかし、中古住宅は販売時に土地を分ける事は稀で広い土地に家が建っていたり、駐車スペースなどがしっかり確保されていたりします。
次にデメリット
①修繕、リフォームが必要な場合がある
やはり中古住宅は経年劣化や前住居者の使用感など気になる点も多いです。
購入金額は抑える事が出来ても結局リフォームでお金が掛かってしまう事もあります。
②耐震性が低い事が多い
近年の住宅は耐震性の基準が高い事が多いですが、中古住宅は当時の耐震基準の為、今の基準ではとても低い耐震性だったりします。
勿論改修で対応は出来ますが、費用が高額になる事が多い為新築の方が良かったという場合もあります。
③水廻り、設備機器の老朽化
実際に見ることが出来るトイレやキッチン、洗面台だけではなく床下や壁の中に設置してある配管が老朽化していたりする事もあります。
これは漏水や排水管の詰まりとういうトラブルが発生することもあります。
またインターネット環境が整う前の住宅は隠蔽配線がうまくされていない事が多いので、住んでから露出で配線をしなければいけない事もあります。
④間取りが今時でない
やはり住宅にも流行があります。
近年では当たり前のオープンキッチンやLDKも20年前では珍しい間取りでした。
リフォームで間取り変更も可能ですが、構造によっては思い通りの間取りに出来ない事もあります。
⑤建て替えが出来ない(家が縮小してしまう)
昔の基準で建てられた建物も現在の基準で建て直しをしようとすると、家を縮小して建てなければいけなかったり、そもそも家を新築出来ない事もあります。
土地が気に入り建て直しを予定していてもそれが出来ない事もあるのではじめに確認が必要です。
それではメリット・デメリットを元にポイントをご紹介！
の前に
まずはインスペクション又は相談出来るプロを見つけましょう！
基本的には一般の方が全部をチェックしたり、住宅を見定める事は不可能に近いです！
よく勉強をしていくのもいいですが、やはりプロに相談することが大事。
費用は掛かりますが住宅の劣化状況や構造を調べるインスペクションという方法もあります。
弊社でも購入後にリフォームをご検討の方からご相談を受ける事もあります。
話を戻してポイントをご紹介！
１.土地を選ぶ
ここでいう土地とは住みたい地域の事。
通勤や子供の通学、日頃のお買い物や災害の有無。
地図上ではわからない事も確認が必要。
必ず複数回は訪れる！
時間帯や曜日を変えて見に行くと色々な顔が見えます。
また、家の立て直しは出来ても土地の変更は中々難しい為、慎重に選びましょう！
2.住宅選び
リフォーム前提としても既存住宅の性能は重要になります。
リフォームはあくまでも既存住宅を直すものであり、構造などを直すとなると費用も高額になってきます。
・見た目が古い
・汚れている
を見がちですが、大事なのは見えない部分。
中々個人では判断出来なければプロに相談するのをオススメします。
3.周辺環境
そもそも何故中古として売りに出されたのか？
居住者の都合であれば問題はありませんが、近隣とのトラブルや居住環境の悪さでの売り出しもあるため売主にしっかりと理由を聞くことも大事です。
地盤の状態の確認も大事です。
4.土地の権利
土地は大事なものです。
土地自体が借地として建築されている場合があります。
家を購入しても自分のものになる訳ではなく、将来的に返却しなければいけない場合もあります。
購入時には確認が必要です。
5.資産的価値
中古住宅は建築年数が経っているいる為、建物の資産的価値が少なくなっている事があります。
リフォームをしても資産として価値が上がらない事が多いですが、構造自体がしっかりとしていればその後のリフォーム次第では価値を上げる事が出来ます。
6.リフォーム時の新築とのコスト差
気に入った土地では別ですが、リフォーム時の家の価値や新築との費用差はとても大事です。
リフォームをして好みの物件に変えるのはとても良いですが、新築購入より満足度や費用が高額になってしまっては意味がありません。
中古住宅購入時にリフォームも検討しながら費用を考える事はとても大事です。
7.建て替えが出来るか
中古住宅の購入時に検討する事としては、将来的な住宅の建て替えだと思います。
しかし、中古住宅での注意点は建て替え時に同じ大きさの建物が建築出来るかどうか。
日々日々変わる建築基準で既存住宅と同じ物が建てられるかはわかりません。
ここもプロに調べてもらうか、不動産屋さんに確認が必須です。
まとめ
中古住宅は思っているよりも当たり外れがあるものです。
先に述べたように相談するプロを初めに選定することがとても大事だと思います。
リフォーム費用を住宅ローンに含ませる為にも先立って準備が必要になってきます。
わからなければ相談！これは必須です。
弊社でもご相談承っておりますのでお気軽ご連絡ください。
